Новостройки вытесняют «вторичку»
На рынке готового жилья — синдром «разочарованного продавца»
фото: Александр Астафьев
«Революционная ситуация»
«В Москве цены на готовые квартиры продолжают медленно ползти вниз», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его оценке, по итогам августа в среднем один «квадрат» в рублях потерял 0,3% и снизился до 167,6 тыс. руб.
В течение последнего месяца лета изменились предпочтения покупателей по типам жилья. В предыдущие месяцы рынок держался в основном за счет крайних сегментов — дорогого жилья и кирпичных пятиэтажек. По итогам августа кирпичные хрущевки по-прежнему были в небольшом плюсе, компанию им составили панельные дома советской постройки (в том числе пятиэтажные), дешевевшие в предыдущие месяцы. Более дорогие сегменты — монолит-кирпич, сталинки и современная панель, наоборот, ушли в минус.
Такая ситуация, на взгляд аналитика, связана с так называемым синдромом «разочарованного продавца». Люди, выставлявшие недвижимость на продажу по завышенным ценам и не дождавшиеся покупателей, массово снимают свои квартиры с экспозиции.
«На вторичном рынке недвижимости сложилась «революционная ситуация», когда «верхи не могут, а низы не хотят», — полагает Репченко. — Обычные люди не в состоянии покупать квартиры по ценам, сложившимся в условиях надувания пузыря и господства инвестиционных покупателей. Газпромовского топ-менеджера не сильно волновало, справедлива ли запрошенная цена, — он спешил потратить очередной бонус, потому что недвижимость постоянно дорожала. Но теперь цены не растут, инвесторы ушли с рынка, богатым гражданам новые квартиры не нужны — они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают что делать. На рынок вышла принципиально иная категория покупателей — граждане со средним уровнем доходов, у которых к тому же появилась альтернатива в виде недорогих новостроек. Поэтому докризисные цены в нынешних условиях потеряли актуальность».
Рекордный минимум
С этой оценкой согласны и аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость». По их мнению, около 70% выходящих сегодня на рынок собственников переоценивают свою недвижимость и отказываются от торга, в том числе под влиянием стереотипа об активизации спроса осенью. С другой стороны, примерно 30% покупателей «вторички» Москвы требуют нереальных скидок. В результате количество заключенных договоров о проведении сделок оказалась минимальным за последние 10 лет.
С января 2015 года квартиры на вторичном рынке Москвы подешевели на 13%. При этом средние зарплаты выросли, а ипотечные ставки упали. Согласно расчетам аналитиков компании, при средней зарплате в Москве 76,2 тыс. руб. в месяц условный житель столицы сможет в одиночку накопить на среднюю однокомнатную квартиру за 6,7 млн руб. в 1,3 раза быстрее, чем в 2015 году, — примерно за 14,5 года против 19,5. Чтобы приобрести среднюю «двушку» за 8,5 млн руб., ему понадобится около 18,5 года (в 2015 году — 24,5 года), а на «трешку» пришлось бы зарабатывать 31 год (против 39,1 года в ситуации два года назад). При этом предполагается, что человек, который копит на квартиру, будет ежемесячно откладывать ровно половину своей зарплаты — 38,1 тыс. руб.
Сейчас средняя стоимость квартиры на вторичном рынке (без учета класса жилья и метража) в Москве составляет 10,1 млн руб. Сильнее всего подешевели за два года однокомнатные квартиры — на 14,1%, до 6,7 млн руб., за ними следуют «двушки» (минус 11,5%, до 8,5 млн руб.) и «трешки» (минус 9%, до 14,1 млн руб.).
Наступление новостроек
Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы сокращается. И будет сокращаться и дальше из-за конкуренции со стороны готовых новостроек. «Новостройки активно теснят «вторичку», — признала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Разрыв в стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынке минимален, причем нередко московские новостройки дешевле, а пропасть в плане качества объектов возрастает».
Особенно этот процесс ускорился с началом кризиса, когда застройщики заметно улучшили все ключевые характеристики новых жилых комплексов, тогда как вторичный фонд продолжает ветшать. Как полагает эксперт, при сохранении нынешней тенденции уже в ближайшие пять лет число сделок с новостройками превысит количество транзакций на «вторичке».
Надежды владельцев жилья омрачают и планы московской горадминистрации. После реновации нового жилья станет в три раза больше. Это мощный конкурент для «вторички», которая очень много потеряет в цене.
Что дальше?
«К 2019 году цены на жилье на вторичном рынке опустятся еще на 10–15% по сравнению с нынешними», — считает директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
«Сейчас не наблюдается никаких причин, для того чтобы цены могли резко вырасти за один месяц. Если снижение ипотечных ставок и новый деловой сезон приведут к активизации спроса, цены могут немного подняться. Однако даже в этом случае подорожание будет незначительным, к тому же наверняка упрется в платежеспособность покупателей», — уверен Олег Репченко. По его мнению, из-за ограниченного платежеспособного спроса и масштабного строительства нового жилья в Новой Москве и Подмосковье средние цены на вторичном рынке продолжат снижаться и к 2021 году могут достичь 100–140 тыс. руб. за 1 кв. м.
624424 801095hi, your web site is great. I truly do numerous thanks for operate 340571
949803 841964Outstanding post, I conceive individuals really should larn a whole lot from this internet site its genuinely user genial . 211712
148986 277598Very good day. Extremely cool weblog!! Man .. Excellent .. Amazing .. Ill bookmark your website and take the feeds additionallyI am glad to locate numerous helpful information right here within the post. Thank you for sharing.. 833451
710589 818153never saw a web site like this, relaly impressed. compared to other blogs with this article this was definatly the best site. will save. 936108
94419 143066Today, I went to the beach front with my kids. I found a sea shell and gave it to my 4 year old daughter and said «You can hear the ocean if you put this to your ear.» She put the shell to her ear and screamed. There was a hermit crab inside and it pinched her ear. She never wants to go back! LoL I know this is totally off topic but I had to tell someone! 523436
886947 158602Some really wondrous function on behalf of the owner of this internet site, perfectly fantastic topic material . 556059
121547 296786Yay google is my world beater assisted me to find this excellent internet web site ! . 802648
527354 331542Thank you a whole lot for sharing this with all folks you really recognize what you are speaking about! Bookmarked. Please furthermore talk over with my internet site =). We could have a hyperlink alternate arrangement among us! 623549
531738 848281some truly interesting info , nicely written and broadly speaking user genial . 505825
168172 486945This internet page is often a walk-through its the internet you wanted about this and didnt know who to question. Glimpse here, and youll completely discover it. 755510
577733 140516Thank you for writing this tremendous top quality article. The data in this material confirms my point of view and you actually laid it out nicely. I could never have written an article this excellent. 870640
31519 241021Hey very nice site!!Man .. Excellent .. Amazing. 128030
673306 389897Yeah bookmaking this wasnt a risky decision outstanding post! . 284739
445214 649136The the next occasion I read a weblog, I genuinely hope so it doesnt disappoint me around brussels. Come on, man, Yes, it was my option to read, but I just thought youd have some thing intriguing to state. All I hear can be a great deal of whining about something which you could fix in case you werent too busy searching for attention. 440771
284428 485313Normally I dont learn post on blogs, nevertheless I wish to say that this write-up very pressured me to try and do it! Your writing taste has been surprised me. Thank you, quite great article. 381858
563245 94158You produced some decent points there. I looked on-line towards the problem and discovered most individuals will go along with along with your internet web site. 756805
606408 188272I enjoy your writing style actually enjoying this web web site . 6404
91445 906531Wohh exactly what I was searching for, regards for posting . 47622